导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fá什么是等量关系式，什么是等量关系四年级ng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间(ji什么是等量关系式，什么是等量关系四年级ān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 什么是等量关系式，什么是等量关系四年级